都更第三條路能走通？建築整合能力成關鍵

台灣老舊建築更新需求持續增加，行政院今年7月16日通過《都市更新條例》修正草案，提出「都更第三條路」，希望透過地主自主、專業全案管理及金融支持，建立不同於傳統建商主導的重建模式。不過，房市趨勢專家李同榮指出，自主都更並非提高容積獎勵就能順利推動，從地主整合、專業規劃到資金取得，都存在實務挑戰，能否建立完善配套，將是政策成功關鍵。

自主都更面臨5難題地主整合與資金成阻力

李同榮分析，自主都更雖讓地主掌握更多決策權，卻也必須承擔過去由建商處理的複雜工作。他歸納出五大障礙，包括「整合、專業、融資、分配及安置」。

首先，老舊公寓可能涉及自住戶、出租戶、繼承共有戶及高齡屋主，各方對補償、分回坪數與搬遷時間期待不同，容易產生分歧。其次，都更涉及產權、建築設計、工程發包及預算管理，並非單純找建築師與營造廠就能完成。

資金方面，即使政府提供信用保證，也不代表銀行一定核貸，仍須評估土地權利、工程成本及還款能力。此外，重建後的權益分配若缺乏透明機制，容易引發爭議；高齡住戶也可能因搬遷費用、租屋負擔及回住問題，降低參與意願。

不只是蓋房子生活製所展現建築整合模式

面對自主都更的複雜流程，如何串聯建築設計、工程施工、成本控制及空間規劃等專業，成為重建能否落實的重要課題。

以台灣建築團隊「生活製所」為例，根據其官網介紹，服務涵蓋土地開發、建築規劃設計、營造施工、預算與進度控制、室內空間設計及售後服務，並提供老屋翻新、自地自建、合建與委建等一站式客製化服務。

這類跨領域建築整合模式，凸顯老屋重建不只是建築外觀設計，更涉及工程品質、成本掌握及居住需求。不過，自主都更還包含地主協調、法定程序、權利變換與金融安排，仍須依個案需求，結合具備相應資格與經驗的專業團隊，釐清分工與責任。

信用保證不等於核貸專家籲建立融資保障

李同榮認為，政府除了提供信用保證，也應結合銀行、建築經理公司及信託機構，建立專案融資制度，透過分階段撥款、專戶管理與工程查核，降低資金挪用及工程中斷風險。

此外，全案管理機構的資格、收費及履約責任也應明確規範，並導入第三方監督及財務公開制度，避免地主在資訊不對等的情況下承擔過高風險。

都更不能只看容積獎勵住戶回住才是關鍵

針對自主都更，李同榮建議政府建立五項配套，包括地主整合輔導平台、全案管理及履約保障、融資信託機制、權利分配與成本透明，以及高齡住戶安置保障。

他強調，都更目的不只是提高土地使用效率，更應改善居住安全與生活品質。政府應協助地主在重建前掌握成本與分配結果，並提供搬遷、租金補貼及回住協助。

未來「都更第三條路」成效不應只看申請件數，更應關注實際完工率、資金安全與住戶滿意度。唯有結合政府輔導、專業整合及完善金融制度，才能讓地主真正掌握重建主導權，使自主都更成為可行且具保障的新選擇。

都更第三條路能走通？建築整合能力成關鍵

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